Войти

Warning: Declaration of getcbrecaptchaTab::getDisplayRegistration($tab, $user, $ui) should be compatible with cbTabHandler::getDisplayRegistration($tab, $user, $ui, $postdata) in /home/kit-clubru/vdcrru/www/components/com_comprofiler/plugin/user/plug_cbrecaptcha/cbrecaptcha.php on line 0

Крепостное арендное право

Вопрос доступа малых предпринимателей к госимуществу очень важен — и не только для собственно предпринимателей. Чем дешевле купить или арендовать недвижимость— тем дешевле будут стоить произведенные там товары и услуги. И, разумеется, наоборот. Твердо стоящий на ногах, владеющий собственностью предприниматель — не только лучший гарант социальной стабильности, но и мотор развития страны. Если же он висит на многочисленных чиновничьих крючках, и только и думает, куда бы сбежать — рассчитывать на него не стоит.

Дайте нож хирургу или убийце
— и каждый использует его по-своему

Вернер фон Брау

Вопрос доступа малых предпринимателей к госимуществу очень важен — и не только для собственно предпринимателей. Чем дешевле купить или арендовать недвижимость— тем дешевле будут стоить произведенные там товары и услуги. И, разумеется, наоборот. Твердо стоящий на ногах, владеющий собственностью предприниматель — не только лучший гарант социальной стабильности, но и мотор развития страны. Если же он висит на многочисленных чиновничьих крючках, и только и думает, куда бы сбежать — рассчитывать на него не стоит.

Федеральное правительство это прекрасно понимает, почему и предоставило малым предпринимателям возможность в льготном режиме выкупить арендованные помещения, выпустив в июле прошлого года закон №159-ФЗ.

Но именно эта реализация и развела предпринимателей и КУГИ Санкт-Петербурга по разные стороны баррикады. Они до сих пор не могут договориться, где поставить запятую во фразе

Продать нельзя оставить

Малый бизнес искренне считает, что в городе, чей Губернатор была одним из основных лоббистов федерального закона, приватизация должна проводиться максимально широко. Кроме очевидных общенациональных интересов, они видят и конкретную городскую пользу. Денег от продажи будет много больше, чем от аренды за ближайшие два года, а это серьезное подспорье «похудевшему» в кризис городскому бюджету. Вроде бы, позиция безупречна?

Но у КУГИ своя правда, и он всячески стремится ограничить количество допущенных до «малой приватизации», желательно — до нуля. Часть ограничений была внесена в городской закон от 26.11.08, часть — в развивающее его постановление правительства Санкт-Петербурга от 22.12.08 №1624.

Креативность мысли разработчиков этих документов не может не вызывать восхищение.

Мало того, что уже на стадии городского закона мы имели самые тяжелые условия по СЗФО — до 500 кв.м. и два года рассрочки платежа (хуже было только в Пскове, но они исправились), а уж о критериях некоторых других субъектов Федерации (до 10.000 кв.м. и 8 лет) и мечтать не приходилось. Так еще и упомянутое постановление правительства явило собой иллюстрацию к известному советскому анекдоту «Я имею право? Конечно. Так я могу? Конечно, нет». Оказалось, что выкупать помещения вообще-то можно, но — не везде. То есть почти нигде. Под запрет попали помещения, расположенные на ряде автодорог, в местах, где кто-нибудь когда-нибудь может быть что-нибудь решит построить и так далее. В общем, даже по оценкам КУГИ из 15,6 тыс. арендаторов на старте к выкупу может быть допущено не более трех.

Кстати, любопытен вопрос с автодорогами — на первый взгляд, их перечень бессистемен. Если речь идет о центре города, то тогда почему в списке проспект Энгельса? Если же об основных магистралях — то что там делает улица Кирочная? Ответ прост и трогателен: КУГИ запретило приватизацию на улицах, с которых собирает максимум арендных платежей.

Но даже если вы оказались в списке «допущенных», радоваться рано — нужно выяснить, а за какую цену помещение продадут. Федеральный закон требует независимого оценщика — и городские нормотворцы его нашли. Этим монополистом стал подчиненный КУГИ (и, разумеется, совершенно от него независимый) ГУ ГУИОН. Результаты не заставили себя ждать — первая же оценка выкупаемого помещения дала результат в 200%. Как, ведь в кризис недвижимость подешевела? Трудно сказать, как именно оценщики добились такого результата, но злые языки утверждают, что, возможно, схема следующая: для сравнения берутся данные продаж конца 2007 – начала 2008 годов (пик роста цен на недвижимость), причем — в валюте, которая и пересчитывается обратно по сегодняшнему курсу. Гениально, не правда ли?

А когда же прекратятся арендные платежи — ведь вы уже внесли первый взнос? Ответ — когда ФРС зарегистрирует переход права собственности. Логично, если бы не два «но». Во-первых, ФРС очень тщательно подходит к документам, и если в них хоть одна запятая не на месте — будьте любезны переделать. Во-вторых, исходный комплект документов готовят в районных КУГИ. Может районный чиновник, занятый выполнением плана, ошибиться? Вот и будут месяцами документы ходить по маршруту КУГИ — Фонд имущества — ФРС, а арендатор будет исправно платить и аренду, и стоимость выкупа. И КУГИ хорошо, и бюджету хорошо. А арендатору… А нечего было соваться в «выкуп», намекали же!

Для «особо непонятливых» вводится еще одна норма: если вы ужаснулись, увидев результат оценки и решили отказаться от выкупа — все, поезд ушел. Помещение будет принудительно продано с торгов. Официальное обоснование — расходы бюджета на оценку. Так мы возместим! Не положено…

И последнее. Можете себе представить, что, купив что-нибудь на рынке, вы столкнетесь с требованием продавца заплатить сверх рыночной цены еще налоги и возместить расходы его контрагентов? Дико? А в случае с выкупом помещений именно так. Сверх «рыночной цены» вы должны заплатить еще НДС (18%) и оплатить услуги Фонда имущества (1,5%). С учетом того, что исходная оценка — двойная, даже так покупка обойдется вам в 239%. Прибавьте сюда переплаты по арендной плате, пока КУГИ будет гонять документы туда-обратно, и что, в конце концов, вы сами пойдете собирать справки за свои деньги — в 2,5-3 раза вы точно переплатите.

И оно вам надо? Может лучше остаться арендатором? Не факт. Потому что тогда вас ждет

Арендная кабала

Действующий с января прошлого года типовой договор нежилых помещений (распоряжение КУГИ от 22.01.08 №16-р) элегантно все обязанности владельца перекладывает на арендатора. Оказывается, например, что теперь арендатор должен за свой счет капитально ремонтировать не только занимаемое помещение, но и фасад, и все здание целиком. А также участвовать в «долевом содержании помещений общего пользования». Устанавливать всяческие приборы учета. Покупать присоединение электроэнергии. И много другое. А КУГИ потом деньги вернет. Частично. Может быть. Когда-нибудь.

Особняком стоит норма о приспособлении помещений для их посещения инвалидами. Нужно ли это? Если мы цивилизованная страна — бесспорно. Поэтому еще 6 лет назад появилось распоряжение администрации Санкт-Петербурга от 07.07.03 №1672-ра, где вся процедура была детально изложена. И четко указано, что занимается организацией работ и финансированием владелец. Нужно ли уточнять, что КУГИ переложил и эту обязанность на арендаторов?

Но, как говорят в плохой рекламе, «и это еще не все!». С этого года в договорах аренды появилась специальная норма, предусматривающая внесудебное расторжение договора. Мало того, что вы обязаны отказаться от гарантированного российской Конституцией права на судебное рассмотрение спора, вы еще заранее соглашаетесь, что КУГИ может прислать к вам «специализированную организацию» (так в договоре; уж не знаю, кто именно имеется в виду, но возникают нездоровые ассоциации с «лихими девяностыми»), которая будет вас выкидывать вместе с вашим скарбом. Ну и — на десерт — вы не только не можете предъявить этим терминаторам какие-либо претензии, но, наоборот, обязаны оплатить их работы и возможно полученный ими ущерб. Остается добавить, что однажды в истории человечества подобная правовая норма уже была реализована. В нацистской Германии: там семьи казненных в концлагерях были обязаны оплачивать расходы на казнь и утилизацию трупов.

Да, кстати, а в каких случаях КУГИ планирует прибегать к «внесудебному выселению»? Вот в таких, например: «…— наличие письменной информации органов прокуратуры Российской Федерации о выявленных в Объекте фактах нарушений законодательства в сфере оборота наркотических средств, психотропных веществ и их аналогов и принятых в связи с этим мерах прокурорского реагирования».

Обратите внимание: не решение суда, а «наличие письменной информации». Представьте: у вас турфирма. Вслед за клиентом заходит специалист госнаркоконтроля — и все. Нет, разумеется, никто и в страшном сне не решится предъявлять вашей фирме обвинения в причастности к незаконному обороту наркотиков, но оснований для «письменной информации» достаточно. Чувствуете, какой простор для освобождения помещений от неугодных или ради нужных?

Вполне возможно, что у кого-то могут возникнуть сомнения в изложенном. Что ж, отсылаю их к тексту типового договора аренды «образца 2009 года» и, поскольку порядок «внесудебной расправы» хитроумно разбросан по тексту в режиме детской игры «фишку на три клетки вперед, потом — на четыре назад», сообщаю в каком порядке пункты смотреть: 6.6; назад к 2.6, потом к 2.2.22; вперед к 5.5.

Кстати, с этого года появилось и еще одно нововведение. В подаваемых документах обязательно должно быть ваше гарантийное письмо с согласием оплатить работы по «рыночной оценке арендной ставки». Мало того, что это удовольствие вам обойдется в 30-40 тысяч, так еще и аренда окажется в полтора-два раза выше, чем рассчитанная по методике. А когда попытаетесь искать правду — выяснится, что, оказывается, комиссия по недвижимости милостиво согласилась с вашей инициативой именно так считать аренду. Мило, не правда ли? А особенно симпатично смотрится то, что сверх рыночной цены вы еще должны заплатить НДС.

Для полноты картины остается посмотреть на договоры аренды земельных участков — это тоже актуально, потому что иной земли, кроме государственной, в черте города для размещения объектов малого бизнеса нет.

В условиях хаоса и нестабильности 90-х КУГИ совершенно разумно при заключении договоров аренды земельных участков взимало 10%-ный платеж — за последний период — в виде своеобразного залога: кто его знает, не сбежит ли к тому времени арендатор не расплатившись. Но потом ситуация стабилизировалась, а платеж остался. И как-то незаметно стал не последним, а дополнительным — иными словами, любой арендатор сейчас автоматически платит 110% арендной платы. На публичный вопрос предпринимателей к бывшему зампреду КУГИ, не пора ли заканчивать этот беспредел, тот ответил честно: «Но ведь раньше-то терпели!».

Другой пример. Договоры аренды земельных участков сейчас короткие, год — редко три, и каждый раз для продления вам нужно собирать кучу согласования. Но главное — каждый раз нужно ходить на поклон к главе районной администрации, а он может согласиться — а может и отказать, и в любом случае ему за это ничего не будет.

После многочисленных обращений, в декабре 2007 года на V Форуме малого бизнеса Губернатор дала поручение КУГИ разработать схему «автоматического продления» договоров аренды. Ровно через год, на VI Форуме, КУГИ принародно отчитался о выполненной работе. Но… В последний момент в процедуру некие «высшие силы» заставили включить «при наличии положительного заключения районных администраций». Что и было потом закреплено в несколько иной редакции постановлением правительства Санкт-Петербурга от 31.12.08 №1681.

О как! От чего убегали — к тому и пришли.

Вот теперь мы готовы ответить

Кому это нужно

Городу — если под этим понимать четыре с половиной миллиона населения — это, безусловно, не нужно.

Во всем виноват КУГИ? Вряд ли. Скорее, он оказался в положении пацифиста, поставленного перед альтернативой: или на передовую — или расстрел за дезертирство. Вы что выберете?

На уровне здравого смысла ясно: цель существования государства — благополучие его граждан. Точно такой же должна быть и цель КУГИ. Но еще в 2003-м была утверждена городская концепция управления госимуществом, из которой неожиданно выяснилось, что главная задача КУГИ — дать денег в бюджет. Почему так произошло — разговор отдельный, но КУГИ имеет свою строку в доходной части. А еще из советских времен мы помним: «План — закон, его выполнение — обязанность, перевыполнение — честь». Вот КУГИ и следовал этому лозунгу, исправно выдавая 130-170 процентов плана. А потом прошли массовые зачистки объектов мелкорозничной торговли (ставка аренды квадратного метра земли у которых в тысячи раз больше, чем у промпредприятий), началась принудительная распродажа арендовавшихся помещений — иначе говоря, арендооблагаемая база снизилась, но ставки плана никто не менял. А тут еще кризис. И закономерный итог: план 2008 года выполнен на 99,2%. Ну как тут не начать «изыскивать внутренние резервы»?

Этим и объясняются дикие финансовые требования КУГИ в договорах аренды. Кстати, и попытки любой ценой не допустить малых предпринимателей к выкупу помещений — тоже. Ведь доходы от продаж в бюджет несет Фонд имущества и КУГИ они «в зачет» не идут. А система государственной власти у нас устроена так, что принесенный лично им в бюджет рубль чиновнику намного милее, чем десятка — коллегой.

Но есть здесь и вторая, не менее серьезная проблема. Районным администрациям очень не нужен независимый, твердо стоящий на ногах предприниматель — как тогда его заставишь проявлять финансовую «социальную ответственность» «на нужды районной администрации»? Как освобождать «сладкие места» для «своих»? Единственный механизм — крепостное арендное право, и здесь причина и попыток внесудебных выселений, и — в союзе с КУГИ — недопущение предпринимателей до выкупа арендуемых помещений.

Печально, что эти чиновничьи игры оплатят жители города. Потому что с требованиями КУГИ предприниматели вынуждены будут согласиться — а куда им деваться от кабального договора — и свои расходы вобьют в стоимость товаров и услуг. Высокая вероятность быть внезапно вышвырнутыми не стимулирует развитие бизнеса, а это опять — рост цен и снижение качества. Поборы районных администраторов дадут такой же результат…

Может быть, пора положить этому конец? Определиться, для чего же КУГИ существует — для пополнения Его Величества Бюджета и обслуживания интересов районных чиновников — или чтобы людям в городе жилось лучше? И проанализировать — а чем же занимаются на самом деле районные администрации? Не пора ли их — в плане экономии бюджетных средств в условиях кризиса — подсократить?

А начать предлагаю с малого — обратиться в прокуратуру и Конституционный суд с просьбой проанализировать — насколько нормотворчество КУГИ соответствует духу и букве российского законодательства.

 

Алексей Третьяков,

председатель Совета Санкт-Петербургской

Ассоциации малого бизнеса в сфере

потребительского рынка

 

РЕКЛАМА: