Войти

Warning: Declaration of getcbrecaptchaTab::getDisplayRegistration($tab, $user, $ui) should be compatible with cbTabHandler::getDisplayRegistration($tab, $user, $ui, $postdata) in /home/kit-clubru/vdcrru/www/components/com_comprofiler/plugin/user/plug_cbrecaptcha/cbrecaptcha.php on line 0

В Новосибирске бизнес и власть совершенно не понимают друг друга

Совет депутатов Новосибирска организовал круглый стол, чтобы обсудить реализацию Федерального закона № 159, дающего предпринимателям, арендующим помещения у муниципалитетов, преимущественное право выкупа этих площадей.

Напомним, что в соответствии со статьей 131 ФЗ о местном самоуправлении муниципалитеты должны избавиться от всех непрофильных активов. Когда стало ясно, что продать все имущество и помещения до 2009 года муниципальные образования не успеют, срок обязательств был передвинут на 1,5 года вперед (до июля 2010 г.).

Свободных площадей у такого города, как Новосибирск, много. И предпринимателей у тоже много, зарегистрированных — 23 928. Но лишь пять процентов из них смогут воспользоваться предоставленной законом льготой. Процент небольшой, но в действительности это около 900 компаний.

Изначально это должен быть субъект малого или среднего бизнеса, то есть предприятие с численностью сотрудников не более 250 и выручкой не больше 1 млрд рублей в год. Из их числа закон исключил компании, оказывающие финансовые услуги: негосударственные пенсионные фонды, кредитные организации, ломбарды, страховые компании и работающие на рынке ценных бумаг, и т.п. Предприятие должно быть добросовестным, то есть платить налоги, белую зарплату сотрудникам и кстати отчислять арендные платежи. Арендуемое помещение должно находиться во временном владении предприятия в течение трех и более лет. Наконец, есть ограничение на площадь арендуемых помещений, максимальный предел которой каждый субъект федерации устанавливает для себя самостоятельно.

Чтобы уведомить о своем намерении выкупить арендуемое помещение, нужно подать заявку в муниципалитет. «Форма заявки в настоящее время уточняется, — отметила эксперт круглого стола заместитель начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска Галина Капустина. — К заявке необходимо предоставить приложение к балансу, заверенное в налоговой. Далее последует рыночная оценка помещения, от муниципалитета поступит предложение о сделке купли-продажи, проектный договор. В юстиции регистрируется договор залога. До погашения полной стоимости недвижимости помещение является собственностью города». Если на коммерческие площади муниципалитета так и не найдется покупатель, они перейдут в фонд поддержки малого и среднего бизнеса. На конкурсных условиях предприятия могут их арендовать.

Федеральный закон, описав требования к будущим собственникам муниципального имущества, обозначил идеальное предприятие, каких не бывает. На уровне региона можно смягчить эти требования. Соответствующий закон депутаты области примут на ближайшей сессии, именно по этому поводу разгорелись жаркие споры. Во-первых, сама Галина Капустина отметила, что тех, кто платит арендную плату день в день, очень мало. И часто виной тому техническая сторона вопроса, остановка переводов. Департамент даже отправил требование в Госдуму, обрисовав ситуацию, и ждет рекомендаций. Было бы объективным допустить к заключению сделки купли-продажи тех, у кого задолженности случались, но это не системные нарушители. «Если в офис не приходили от муниципалитета письма с требованием погасить задолженность, такого арендатора можно причислить к добросовестным», — предложил президент Новосибирской торгово-промышленной палаты Борис Брусиловский.

Также областному совету предстоит решить, что делать с арендаторами, у которых несколько помещений. Будут ли эти помещения суммироваться? Бывает, что один объект делят несколько предприятий. Как быть в таком случае? Но самое главное, нужно определить срок для рассрочки платежа за помещение и его максимально допустимый размер. В Новосибирске самыми востребованными у предпринимателей оказались площади до 500 кв.м, таковые арендуют 82 процента представителей малого и среднего бизнеса.

«А как быть с теми добросовестными арендаторами, у которых помещение больше, чем 500 квадратов? — спрашивала депутатов города представитель организации "Деловая Россия" Маргарита Сенкевич. — Это значит, что самые крупные помещения уйдут в Москву, другие города. Купит их уже не малый, а крупный бизнес. Потом предлагают неподъемную аренду по 5000 рублей за квадратный метр. Сколько зданий в Новосибирске стоят и ждут конъюнктурных условий рынка?».

Пока предприниматель будет рассчитываться за свое здание или помещение, арендная плата с него взиматься не будет. Именно из этих соображений городские власти решили предоставить бизнесу минимальную рассрочку платежа — один год. «В этом вопросе мы рассчитываем на помощь банков, — призналась Галина Капустина. — На сумму денежных средств, предоставляемых в рассрочку, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Взяв кредит, покупатели понесут меньшую финансовую рассрочку».

Представители бизнеса как раз наоборот рассчитывали получить продолжительную рассрочку, зная, как нелегко сегодня взять кредит в банке. Они убеждали депутатов, что нужна рассрочка в семь или минимум в пять лет, но никак не в один год. На что председатель комиссии по муниципальной собственности горсовета Александр Люлько заметил, что при рассрочке в 7—10 лет платежи за сделку будут сравнимы с арендными, мол, не выгодно это, муниципалитет и жители города рассчитывают на суммы посолиднее.

В ответ предприниматель из Дзержинского района привела другую арифметику: «Сейчас за свою швейную мастерскую, где работают инвалиды, я плачу 50 000 рублей аренды в месяц.

Располагается она у проходной завода Чкалова. По самым скромным оценкам, стоимость этого помещения составит 12 млн рублей. Получается, что в месяц я должна буду платить по 200 000 рублей, а для этого придется в 5—6 раз увеличить стоимость починки штанов». Понятно, что такой вид бизнеса условий выкупа не потянет, хотя в соответствии с частью 46 ФЗ 159 «для субъектов малого и среднего предпринимательства, занимающихся социально значимыми видами деятельности, предусматриваются льготы».

Абсурд сделки еще и в том, что предприниматели, по сути, должны выкупать свой собственный бизнес. Многие из них потратили массу времени и денег, чтобы загаженные подвалы превратить в уютные офисы. Отремонтированные помещения теперь оценят по рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Цена неотделимых улучшений засчитывается арендатору лишь в том случае, если ремонт он согласовывал с арендодателем. А процедура эта не из легких, бизнес ее избегает.

Платить из своего кармана муниципалитет согласен лишь в случае, когда необходимо узаконить реконструкцию.

Галина Капустина постаралась заверить бизнес-сообщество, что процедура оценки пройдет честно, с соблюдением законодательства. Но сами оценщики так не считают.

«159-й ФЗ противоречит закону 134-му об оценочной деятельности, — заметил член палаты оценщиков Дмитрий Орешин. — Оценка по рыночной стоимости предполагает, что объект будет выставлен на продажу. Изначально цена попадает в конъюнктурные условия. Нужно оценивать по традиционной стоимости, которую определяет БТИ. Сейчас говорить о рыночной стоимости трудно, так как рынок недвижимости рушится. Может случиться так, что предприниматели выкупят помещения по максимальной стоимости, а через год цена снизится на 40 процентов». К тому же 159-й ФЗ конфликтует с положениями 108-го ФЗ, в соответствии с которым у предпринимателя должен быть выбор: купить помещение или взять его в аренду.

«Если даже помещения мы отдадим предпринимателям бесплатно, сверхприбыль от этого они не вложат в покупку Челси, это будут инвестиции в Новосибирск. Давайте создавать малому бизнесу льготные условия по выкупу помещений», — сказал депутат горсовета Валерий Науменко, озвучив очень перспективную мысль. Например, в городе Амстердам действует закон, позволяющий занимать помещение, если оно пустует больше года. Без арендной платы, лишь бы налоги и коммунальные платежи платили. Новосибирску до Амстердама далеко. Депутаты города рекомендовали областным коллегам рассрочку платежа при выкупе помещений в 5 лет, максимально допустимую площадь помещений оставили в 500 кв. м. Но до сессии городское общество может оформить свою точку зрения на этот вопрос и передать ее в областной Совет.

Источник...  по материалам Ведомостей Новосибирского областного cовета депутатов

РЕКЛАМА: